Im Allgemeinen regelt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV), wie Kosten der zentralen Heizungs- bzw. Warmwasseranlage abgerechnet werden. Dabei werden auch Regelungen zu verbrauchsunabhängigen und verbrauchsabhängigen Verteilungen definiert. Grundsätzlich ist jährlich über Betriebskosten abzurechnen. Für eine fristgerechte Abrechnung ist hierfür maximal zwölf Monate nach Ende de Abrechnungszeitraumes Zeit.

Nach Erhalt der Heizkostenabrechnung haben Mieter ebenfalls zwölf Monate Zeit, um diese zu prüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen. Sind formelle Fehler der Grund eines Widerspruchs, ist die widersprochene Abrechnung ungültig. Daher empfiehlt es sich, nicht nur Bescheid zu Wissen was im Falle eines Widerspruches zu tun ist, sondern auch die anzuwendenden Regeln der HeizkostenV. Hier eine Aufstellung der häufigen Fehler- bzw. Widerspruchsgründe:

• Zählerstände
  Erfahrungsgemäß mit unter am meisten kommt es zu Einsprüchen wegen fraglicher Zählerständen. Oftmals hapert es bereits daran, ob überhaupt und wenn ja, ob richtig abgelesen wurde. Im Zuge der Heizkostennovelle Ende 2021 müssen ab sofort und spätestens in den kommenden Jahren Verbrauchszähler fernablesbar werden. So entfällt nicht nur der routinemäßige Ablesetermin, sondern der Verbrauch erfolgt stichtaggenau und digital. Auch Technik kann versagen, sodann muss der Verbrauch weiterhin geschätzt werden. Eine Schätzung darf ebenfalls nicht willkürlich erfolgen, sondern sollte sich nach dem Verbrauch in früheren Abrechnungszeiträumen, dem Durchschnittsverbrauch des Mitobjekts oder dem Verbrauch von Nachbarn in vergleichbaren Räumen orientieren.
  
  
• Verteilung von Grund- und Verbrauchskosten
  Nach Vorgaben des § 6 HeizkostenV sind Kosten mindestens 50 % verbrauchsgenau und 50 % verbrauchsunabhängig zu verteilen. Nach welchen Maßstäben, beispielsweise 70/30 % oder 60/40 % anzuwenden ist, wird ebenfalls geregelt. So ist beispielsweise eine 70 % verbrauchsabhängige und 30 % verbrauchsunabhängige (Grundkosten) Verteilung der Kosten vorgeschrieben bei Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 nicht erfüllen, mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in welchen freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind.
  
  
• Füllstände bei Ölheizungen
  Ein kleiner, wenn auch folgenreicher Fehler in Abrechnungen kann sein, dass Füllstände der Ölheizung nicht vollständig korrekt angegeben werden. Für eine korrekte Abrechnung müssen nicht nur Füllstände zu Beginn und Ende der Abrechnungsperiode angegeben werden, sondern auch beim einem eventuell teureren Nachtanken zunächst nach dem alten Preis abgerechnet werden, bis dass das vorherige Öl verbraucht ist.
  
  
• Informationspflicht für Vermietende
  Im Zuge verschiedener Neuerungen zum Klimaschutz und Heizkostennovelle sind weitreichende Informationspflichten für Vermietende entstanden. So sind Vermietende gegenüber ihren Mietern informationspflichtig zum monatlichen Verbrauch, dem Verbrauch im Vergleich zum vorherigen Monat und dem Verbrauch im Vergleich zum gleichen Monat im Vorjahr. Weiters müssen auch Angaben zum Brennstoffmix, sowie zu Abgaben und Steuern zur Verfügung gestellt werden. Diese sogenannten unterjährigen Verbrauchsinformationen (uVI) sind für Vermietende verpflichtend, sobald dies technisch möglich ist (z.B. mit Installation der verpflichtend fernablesbarer Zähler). Wird dieser Informationspflicht nicht nachgekommen, kann dies ein Kürzungsrecht des Mieters begründen.

Abschließend sei angemerkt, dass ein ausgesprochener Widerspruch nicht die Zahlpflicht aussetzt. In der Regel besteht weiterhin eine Pflicht zur Begleichung von Abrechnungsforderungen. Es empfiehlt sich nicht, mit einem ausgesprochenen Widerspruch die Zahlung zu unterlassen, sondern vielmehr diese unter Vorbehalt durchzuführen. Eine Zahlung unter Vorbehalt muss angezeigt werden und sollte im Verwendungszweck der Überweisung und nachrichtlich per E-Mail oder Brief erfolgen. Dabei ist der Vorbehalt zu begründen (OLG Hamburg ZMR 2005, 855), beispielsweise weil noch offene Themen der vorliegenden Heizkostenabrechnung vorhanden sind. 

Bitte beachten: Die hier genannten Informationen ersetzen keine abschließende Aufklärung oder Beratung Ihrer individuellen Situation. Die hier genannten Informationen sind unverbindliche Auskünfte, Irrtum vorbehalten. Lassen Sie sich im Bedarfsfall von Ihrem zuständigen Hausverwalter, Stelle Ihrer Interessensvertretung oder Vermieter aufklären und beraten.

veröffentlicht: 12.02.2023